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维州地税知多少!你知道你交的的土地税是怎么算的吗?

July 15, 2016

每年一交的土地税的计算方式花样多变,相对复杂。尤其是对于那些拥有多块土地的业主来说,他们可能会问为什么一块同样价值的土地,别人交的土地税只要几百澳币 自己却要交几千澳币呢?并且新政策即将出台之后,也有很多人都不知道这个针对海外买家和长期不居住在澳洲业主所额外增加的1.5%到底是怎么算的。龍澳小编就在这里为大家解释下针对不同买家和业主的土地税计算方法以及新政策对它的影响。

 

什么是土地税(Land Tax)

土地税顾名思义就是对“土地价值”所征收的税,每年都会征收一次。每年的12月31日或6月30日(根据各州安排略有不同),政府会按照土地所有人所持有的投资用地自身的总价值进行核算并缴税,无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局(State Revenue Office)。而对个人的自住用地和农业用地等土地税在各个州都是被豁免的。

 

如何征收?

除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的。而且相应土地税的起征额也是不一样的。州税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的。而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。例如老王有一处投资别墅价值120万澳元,但真正的土地价值可能只是80万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节,然后通过市政费通知单通知业主。 土地税是在每年的12月31日计算,所以第二年所要交的土地税是按照头一年的税率来计算的。例,2016年1月1日针对海外人士额外增加的0.5%将在2016年底生效,所以业主在2016年初所收到的土地税通知单是按照2015年的税率来算的,而2017年的土地税将按照增加了0.5%的税率来计算。

 

维多利亚州应缴土地税分为两种,一种是土地在个人名下,另一种是土地在信托机构名下。这两种情况的税率也是有所不同的,详情请见下表(单位为澳元):

图一 土地税税率(个人)

信托机构名下土地税的计算公式为:

总地税= 固定金额+浮动百分比×每层价格区间差值

例如:$250,000至$600,000档位中,固定金额$926+浮动百分比0.575%×每层价格区间差值($600,000 - $250,000)=总地税$2983

 

从以上表格可以清晰看出,无论是以个人名义还是信托机构名义,土地税的固定金额和浮动百分比均都逐层升高,直接影响了总地税的金额逐层增长。总地税与分档关系如下图所示:

信托机构名下土地税的计算公式为:

总地税= 固定金额+浮动百分比×每层价格区间差值

例如:$250,000至$600,000档位中,固定金额$926+浮动百分比0.575%×每层价格区间差值($600,000 - $250,000)=总地税$2983

 

从以上表格可以清晰看出,无论是以个人名义还是信托机构名义,土地税的固定金额和浮动百分比均都逐层升高,直接影响了总地税的金额逐层增长。总地税与分档关系如下图所示:

由图可见,在土地总价值高于三百万澳币时,土地税会有大幅度上涨,这对于每财年都要缴纳的土地税将会是不小的一笔数额。尤其是当投资人同时拥有很多块地的时候,他会发现每块地所需要交的税会比如果他只拥有那一块地所交的税多很多,甚至是10多倍!!

龍澳在这为大家举一个例子并详细解析计算方法。

 

例 老王在2015财年度共拥有4个房产

由上表的例子可以看出,如果老王只拥有第一个土地价值50万的这一套房产,他在2016年只需要交$775的土地税。但老王拥有四套房产后,这块土地所对应的土地税就飙升至$4081澳元,足足高出了将近6倍。

 

从2016年开始,对于海外人士或者长期不居住澳洲的业主,维州政府开始在现土地税的基础上增收0.5%的地税。

图三 长期不居住澳洲业主土地税(个人)

图四 长期不居住澳洲业主土地税(信托)

然而土地税攀升的步伐并没有停止,从2016年7月1日起,针对海外买家和长期不居住在澳洲业主所额外征收的土地税(Land  tax surcharge on abesentee owners)也将从0.5%上升至1.5%。

小编为大家举个例子:

 

老李购买了一栋价值150万澳币的房产,该块土地的估价为120万澳币

如果老李是海外人士并且拥有多块土地,并且土地税提高至1.5%的新政策也确定实施后,那他在之后每年都需要缴纳一笔巨额土地税。具体算法可以结合之前的表格。

 

如何定义海外购房人士:

• 海外自然人:除了澳洲公民,永久居住权居民以及持有444类签证新西兰公民以外的任何人士

• 海外公司:在澳洲以外的国家注册的所有公司;或者公司注册地点在澳洲,但是控股的个人、公司或者信托公司是海外人士

• 海外信托:由海外人士、海外公司或者海外信托公司享有主要利益的信托公司

为了帮助省税务局(State Revenue Office)管理购房人士的额外印花税务,政府要求所有物业类地产购买者都需要填写一个62号表格,无论购买者是否是海外人士。省税务局即可根据此表格判断买房人士是否为海外购房人士。

 

此外,《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士:

• 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证(无论签证的剩余有效期为多长时间);

• 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

所以持有临时签证的也都算是海外人士。

 

如何定义长期不居住澳洲业主(Abesentee Owners): 

• 不是澳洲公民或者永久居住权居民

• 该财年度的12月31日不在澳洲的人士

• 该财年度中有6个月不在澳洲的人士

 

澳大利亚政府换届在即,针对海外人士在澳置业的印花税、土地税的调整措施接连不断。尤其是每年都要交的土地税也是一笔很大的费用,所以合理规划所拥有的土地总价值是相当必要的。

 

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